A reforma tributária criou um cadastro nacional de imóveis e um desconto tributário que é fotografado em 31 de dezembro de 2026. Quem chegar a essa data com pendências de cartório ou de prefeitura não fica proibido de regularizar depois, mas perde o melhor dos dois modos de calcular esse desconto.
A reforma que ninguém chamou de imobiliária
A construção que ninguém averbou e o inventário que ninguém abriu deixaram de ser pendência de papel. Viraram base de cálculo.
A reforma tributária entrou no debate público como uma reforma do consumo, mas para quem tem imóveis o efeito colateral foi bem maior do que a troca de PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo IBS e pela CBS.
Ocorre que, para tributar a venda e o aluguel de imóveis por um imposto sobre valor agregado, o legislador precisou responder a uma pergunta que o sistema antigo nunca exigiu: qual é, exatamente, cada imóvel do país, quanto ele vale e a quem pertence.
A resposta veio em três peças. A primeira é a identidade, com o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, que dá a cada imóvel um número único, no mesmo plano do CPF e do CNPJ. A segunda é o valor, com uma estimativa oficial de mercado calculada pelo governo para cada imóvel cadastrado. E a terceira é o crédito, porque as empresas passam a aproveitar o imposto pago na compra e no aluguel, desde que a operação esteja bem documentada.
Somadas, as três mudam a natureza do problema. Até aqui, a construção não averbada, o contrato de gaveta e o inventário que ninguém abriu só cobravam seu preço na hora de vender ou de tomar crédito no banco. A partir de 2027, essas atualizações passam a ter preço fiscal permanente, a cada operação.
Como o CIB é criado, e por que isso é problema do proprietário
O CIB é montado automaticamente. O proprietário não requer nada: os dados vêm do cadastro da prefeitura, nos imóveis urbanos, e do Incra, nos rurais. A própria Receita Federal, ao explicar o cadastro, diz que ao cidadão cabe apenas manter atualizado o seu cadastro no município.
Essa frase de aparência burocrática esconde o ponto central. Se o CIB nasce do cadastro de origem, a qualidade da identidade fiscal do imóvel é exatamente a qualidade do cadastro da prefeitura. Assim, um imóvel cuja construção nunca foi comunicada ao município entra no sistema como terreno. Um imóvel cujo carnê de IPTU ainda está no nome do avô falecido entra vinculado a um CPF que não é o do dono.
O valor oficial do imóvel será calculado por modelos estatísticos que cruzam IPTU, ITBI, ITCMD, ITR, cartórios, instituições financeiras e até o consumo de água, esgoto e energia elétrica. Por exemplo: uma casa de trezentos metros quadrados consome energia como uma casa de trezentos metros quadrados; se ela está no cadastro como terreno vazio, o cruzamento revela a divergência sem que ninguém precise ir ao local. Em resumo: a regularização deixou de ser algo que se adia até a venda, porque a informação chega ao Fisco antes dela.
O desconto que se fotografa em 31 de dezembro de 2026
Para evitar que os novos tributos incidam sobre o valor que o imóvel já tinha antes da reforma, a lei criou o redutor de ajuste: um desconto permanente na base de cálculo, vinculado ao imóvel, corrigido pela inflação, que acompanha o bem enquanto ele circular. O tamanho dele é fixado pela situação do patrimônio em 31 de dezembro de 2026.
Porém, essa data não é um prazo de entrega, e ninguém fica impedido de regularizar depois. O que ela define é a fotografia: o desconto será calculado pela situação do imóvel naquele dia, mesmo que a prova venha anos mais tarde.
Existem duas formas de calcular esse desconto. A primeira é o preço que o proprietário pagou pelo imóvel, corrigido pela inflação, o que exige documentar tudo: escritura, ITBI, laudêmio, notas das obras. A segunda é adotar o valor de referência oficial, ou seja, o valor de mercado do imóvel hoje.
A distância entre as duas raramente é pequena. Um imóvel comprado por R$ 300 mil em 2010 chega a 2026 com custo corrigido em torno de R$ 770 mil. Se hoje ele vale R$ 2 milhões, a segunda opção rende mais de um milhão de reais a mais de desconto, o que na venda representa cerca de R$ 170 mil a menos de imposto.
Só que o valor de referência é estimado apenas para os imóveis que integram o CIB. Ocorre que, se o imóvel está fora do cadastro, ou nele inscrito com dados que não correspondem à realidade, não tem valor de referência confiável, e o proprietário fica preso à primeira opção: calcular o desconto pelo preço antigo de compra, e não pelo valor de mercado.
Veja o que a segunda opção significa. É um desconto do tamanho do valor de mercado do bem, obtido sem escritura, sem ITBI e sem imposto sobre o ganho. Quem perde essa janela só chega ao mesmo patamar vendendo o imóvel de verdade, e aí paga ITBI e imposto de renda sobre o ganho. Some-se que obra sem nota fiscal não entra no cálculo, e que provar em 2030 quanto o imóvel valia em 2026 exige perícia cara e discutível, enquanto o laudo feito agora custa uma fração disso.
Quanto custa não regularizar
A conta é fácil de guardar: cada real de desconto perdido vira cerca de quatorze centavos de imposto a mais na venda futura, ainda que ela ocorra daqui a vinte anos. Comparando um imóvel regularizado com um imóvel cuja construção nunca foi averbada:
| Valor de venda | Imposto se regular | Imposto se a construção não estiver averbada | Diferença |
| R$ 1.000.000 | R$ 13.955 | R$ 102.001 | R$ 88.046 |
| R$ 5.000.000 | R$ 69.775 | R$ 522.521 | R$ 452.746 |
| R$ 20.000.000 | R$ 279.100 | R$ 2.165.181 | R$ 1.886.081 |
Para comparar: averbar uma construção no registro de imóveis em Santa Catarina custa, em emolumentos, entre mil e dois mil e quinhentos reais, conforme o valor da obra. A relação entre o custo e o prejuízo evitado é de duas ordens de grandeza.
Quem aluga para empresa tem um segundo problema
Empresas que alugam imóveis passarão a aproveitar como crédito o imposto embutido no aluguel. Esse crédito só existe quando o locador é contribuinte do novo sistema e emite o documento fiscal correto.
O efeito é competitivo. Entre dois imóveis equivalentes, a empresa prefere o locador que gera crédito, porque o custo líquido é menor. Quem não gera entrega ao inquilino um custo cerca de 8% maior e terá que compensar com desconto. Num contrato de cinquenta mil reais mensais, isso equivale a um mês de aluguel por ano, enquanto durar a locação. O mesmo vale para o arrendamento rural.
Quem constrói tem um detalhe a mais. O crédito dos materiais só é aproveitado se o documento fiscal fizer referência ao cadastro da obra no CIB. Sem alvará não há cadastro de obra, e sem ele o crédito é estornado. A construção informal encarece na medida do crédito perdido.
As situações que mais preocupam
Construção, ampliação ou reforma nunca averbada na matrícula. Área registrada diferente da área real. Imóvel comprado por contrato de gaveta, sem escritura registrada. Imóvel ainda em nome de pessoa falecida, com inventário não concluído. Imóvel rural sem CCIR, sem CAR ou sem georreferenciamento certificado. Terreno dividido de fato entre familiares, sem desmembramento registrado. Imóvel colocado em holding no contrato social, mas sem o registro na matrícula. Usufruto e cláusulas restritivas combinados em escritura e nunca averbados.
Se alguma dessas situações existe no patrimônio da família, ela deixou de ser um detalhe de cartório e passou a ter prazo para regularização, para evitar a perda do desconto.
O prazo é mais curto do que parece
Restam pouco mais de quatro meses, e nada disso se resolve em duas semanas. Averbação de construção depende de habite-se, que depende da prefeitura. Retificação de área depende de topógrafo e de responsável técnico. Inventário depende de todos os herdeiros. E a procura por esses serviços se concentra no fim do ano, com aumento de prazo e de preço.
Um alívio cabe registrar: pelo Código Civil o registro vale desde o protocolo do título no cartório, e não da data em que se conclui. O que precisa acontecer até 31 de dezembro é o protocolo, o que dá algumas semanas de folga a quem chegar apertado.
Diante disso, comece pelo diagnóstico: reunir as matrículas atualizadas, os carnês de IPTU e a documentação de aquisição de cada imóvel, consultar o CIB na plataforma do Sinter e identificar onde a realidade do bem e o papel divergem. Convém ainda obter laudo de avaliação datado de 2026 para os imóveis mais relevantes, porque muitos imóveis catarinenses podem chegar à data-base sem valor de referência disponível.
Cada divergência encontrada agora ainda cabe no calendário. Encontrada em dezembro, provavelmente não.
Artigo informativo, que não substitui a análise do caso concreto. As regras decorrem da Lei Complementar nº 214/2025 e de sua regulamentação, ainda em implantação, e as alíquotas dos exemplos são estimativas do Comitê Gestor do IBS, não valores definitivos.
Arcon Advogados atua em planejamento sucessório e patrimonial, com diagnóstico imobiliário completo e condução do plano de regularização.