A partir de 1º de janeiro de 2027, alugar imóvel passa a ser operação alcançada pelo IBS e pela CBS. A pessoa jurídica entra praticamente sem exceção. A pessoa física só entra se cruzar, ao mesmo tempo, duas linhas: mais de R$ 240 mil de receita com aluguéis e mais de três imóveis distintos. E é 2026, o ano que está correndo, que define quem começa 2027 pagando.
O aluguel nunca pagou ISS nem ICMS. Agora vai pagar IBS
Hoje, quem aluga um imóvel como pessoa física paga imposto de renda e nada mais. Tabela progressiva, até 27,5%, recolhido por carnê-leão quando o inquilino é pessoa física ou retido na fonte quando é empresa. Não há PIS, não há Cofins, não há ISS, não há ICMS.
A pessoa jurídica que aluga paga um pouco mais: PIS e Cofins à alíquota de 3,65% no regime cumulativo, onde estão praticamente todas as imobiliárias e holdings patrimoniais, além de IRPJ e CSLL sobre o lucro presumido.
A reforma tributária parece, à primeira vista, uma troca de nomes. PIS e Cofins saem, entra a CBS. ICMS e ISS saem, entra o IBS. Só que a troca não é simétrica no setor imobiliário, e é justamente aí que nasce a carga nova.
PIS e Cofins já incidiam sobre o aluguel da pessoa jurídica, e a CBS apenas ocupa esse lugar. ICMS e ISS, ao contrário, nunca incidiram sobre locação de imóvel nenhum — e o IBS, que os substitui, incide. Não se trata, portanto, de tributo velho com nome novo: trata-se de uma base que nunca foi tributada pelo consumo passando a ser.
As regras estão na Emenda Constitucional nº 132/2023, na Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IBS e a CBS e detalha o regime específico das operações com bens imóveis, e nos dois regulamentos já editados: o Decreto nº 12.955/2026, para a CBS, e a Resolução do Comitê Gestor do IBS nº 6/2026. A Lei Complementar nº 227/2026 promoveu ajustes pontuais nesse regime.
Quem passa a ser contribuinte
A empresa que aluga: quase todas
O artigo 251 da LC 214/2025 sujeita ao regime específico dos imóveis as operações realizadas por contribuintes que apurem IBS e CBS no regime regular. Na prática, isso alcança quase toda pessoa jurídica que aluga.
A razão é simples. A locação de imóveis próprios é atividade vedada ao Simples Nacional, de modo que a empresa que vive de alugar está necessariamente no lucro presumido ou no lucro real. E quem está no presumido ou no real é contribuinte do regime regular.
A regra também não olha o objeto social. Uma indústria no lucro real que mantém um galpão ocioso e resolve alugá-lo será contribuinte quanto a esse aluguel. Com uma diferença relevante: sobre suas vendas ela recolhe a alíquota cheia; sobre o aluguel do galpão, o regime específico dos imóveis, muito mais brando.
A pessoa física: duas perguntas sobre o ano anterior
Aqui está o ponto que mais foi disputado durante a tramitação da lei, e o que mais interessa ao proprietário comum.
O artigo 251, § 1º, da LC 214/2025 estabelece que será contribuinte a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tiver auferido receita superior a R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento e cujas operações tenham por objeto mais de três imóveis distintos.
A conjunção é decisiva. Os dois requisitos são cumulativos: receita e quantidade. Falhando qualquer um deles, a pessoa física não é contribuinte. Preenchendo os dois, ela começa o ano seguinte já como contribuinte — não a partir do mês em que percebeu, mas desde 1º de janeiro.
Duas correções de leitura são indispensáveis. A primeira é que os R$ 240 mil não são um número fixo: eles são atualizados mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, em 16 de janeiro de 2025, e em meados de 2026 já superavam R$ 258 mil. A segunda é que “mais de três imóveis distintos” significa quatro ou mais.
Some-se a isso o que a estrutura da regra implica e quase ninguém percebeu: o ano que define quem começa 2027 pagando IBS e CBS é 2026. O ano que está correndo agora.
A regra do próprio ano
Não ter cruzado as linhas em 2026 não garante um 2027 tranquilo. O artigo 251, § 2º, prevê uma segunda porta de entrada: também se torna contribuinte, no curso do próprio ano-calendário, quem superar em 20% aquele limite — R$ 288 mil na referência original, igualmente corrigidos pelo IPCA.
O proprietário que começa o ano fora do sistema e, em agosto, alcança esse patamar, passa a ser contribuinte ali mesmo, sem esperar janeiro.
A dúvida que o regulamento resolveu
O § 2º, ao contrário do § 1º, não repetia expressamente o requisito da quantidade de imóveis. Nasceu daí uma dúvida legítima e de consequências pesadas: quem recebesse R$ 400 mil de aluguel de dois grandes galpões viraria contribuinte no meio do ano apenas pela receita?
Os regulamentos responderam. Tanto o Decreto nº 12.955/2026 quanto a Resolução CGIBS nº 6/2026, ambos no artigo 382, § 1º, inciso III, deixaram claro que, também na entrada pelo próprio ano-calendário, observa-se a quantidade de imóveis distintos exigida na regra geral. Receita alta, isoladamente, não basta.
O efeito prático é grande e favorece o contribuinte. Quem concentra receita elevada em um, dois ou três imóveis permanece fora do IBS e da CBS, por maior que seja o valor recebido.
O que conta como “imóvel distinto”
A lei complementar não definiu o termo, e o próprio artigo 251, § 6º, remete a matéria a regulamento. A leitura predominante, e a mais segura, é a registral: cada matrícula é um imóvel, por força do princípio da unitariedade matricial da Lei nº 6.015/73 e da vedação do artigo 110 do Código Tributário Nacional a que a lei tributária altere conceitos de direito privado.
O exemplo clássico é o sobrado de família. A proprietária mora no pavimento superior, aluga a casa dos fundos e aluga o ponto comercial do térreo — tudo na mesma matrícula. Pela lógica registral, há um imóvel, não três. Se cada unidade tivesse matrícula própria, haveria três.
O ponto ainda não está pacificado e comporta discussão. Para quem está próximo da linha de corte, ele deve ser tratado como um risco a documentar, e não como uma certeza a explorar.
Quanto se paga: o redutor de 70% e o redutor social
Em julho de 2026, o Comitê Gestor do IBS estimou a alíquota de referência do sistema em 27,91%, sendo 18,70 pontos de IBS e 9,21 de CBS. É uma estimativa feita para fins orçamentários, superior ao teto de 26,5% previsto na própria LC 214/2025, e a alíquota definitiva ainda depende de fixação pelo Senado Federal.
Sobre essa alíquota incidem dois benefícios próprios do regime imobiliário.
O primeiro é o redutor de alíquota do artigo 261, parágrafo único: nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, as alíquotas de IBS e CBS ficam reduzidas em 70%. Partindo de uma alíquota cheia da ordem de 28%, chega-se a algo próximo de 8,4%.
O segundo é o redutor social do artigo 260, aplicável apenas à locação residencial: o contribuinte deduz da base de cálculo R$ 600,00 por mês, por imóvel, até o limite do valor da própria base, com atualização mensal pelo IPCA. Não é um desconto no imposto, é um abatimento na base — e por isso o seu peso relativo é maior nos aluguéis menores.
Os dois combinados produzem uma carga bastante progressiva:
| Aluguel mensal | Redutor social | Base de cálculo | IBS + CBS (8,4%) | Carga efetiva |
| R$ 600,00 | R$ 600,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | 0,0% |
| R$ 1.500,00 | R$ 600,00 | R$ 900,00 | R$ 75,60 | 5,0% |
| R$ 2.500,00 | R$ 600,00 | R$ 1.900,00 | R$ 159,60 | 6,4% |
| R$ 5.000,00 | R$ 600,00 | R$ 4.400,00 | R$ 369,60 | 7,4% |
| R$ 5.000,00 (não residencial) | — | R$ 5.000,00 | R$ 420,00 | 8,4% |
Repare no que a tabela mostra. Aluguel residencial de até R$ 600 é integralmente absorvido pelo redutor social e não paga nada. À medida que o valor sobe, a carga efetiva se aproxima dos 8,4%, sem nunca alcançá-los. E o imóvel não residencial, que não tem redutor social, parte direto do teto.
Dois detalhes técnicos com efeito prático imediato. O artigo 255 determina que não compõem a base de cálculo os tributos e as despesas ordinárias de condomínio cobrados de forma destacada — o que significa que discriminar IPTU e condomínio no contrato, em vez de embutir tudo em um valor único, reduz o imposto devido. E o artigo 254 fixa o fato gerador, na locação, no momento de cada pagamento: é regime de caixa, e aluguel não recebido não gera tributo.
Na locação comercial, o crédito muda a conta
Há um efeito que a leitura apressada dos percentuais esconde. O IBS e a CBS são não cumulativos. Em regra, o locatário que também seja contribuinte do regime regular poderá aproveitar como crédito o imposto incidente sobre o aluguel que paga, desde que a operação esteja documentada corretamente.
Para a locação comercial, isso reordena o mercado. Entre dois galpões equivalentes, a empresa inquilina prefere o locador que gera crédito, porque o custo líquido do aluguel é menor. O locador que fica fora do sistema — a pessoa física que não atinge os limites, por exemplo — entrega ao inquilino um custo maior e tende a compensá-lo com desconto no valor do aluguel.
Na locação residencial ocorre o inverso. O inquilino pessoa física não aproveita crédito nenhum, de modo que o imposto é custo puro, a ser absorvido pelo locador, repassado ao aluguel ou dividido entre os dois na negociação.
2027 não é 2033: o degrau é lento
A implantação é escalonada, e confundir o primeiro ano com o regime pleno leva a decisões erradas.
| Ano | O que incide | Carga estimada na locação |
| 2026 | Ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins | Praticamente nula |
| 2027 | CBS integral; PIS e Cofins extintos; IBS transitório de 0,1% | Cerca de 2,8% |
| 2028 | Mesma estrutura de 2027 | Cerca de 2,8% |
| 2029 a 2032 | IBS sobe em degraus anuais enquanto ICMS e ISS são reduzidos na mesma proporção | De 2,8% a 8,4% |
| 2033 | Sistema pleno; ICMS e ISS extintos | Cerca de 8,4% |
A leitura desse calendário revela algo contraintuitivo. Para a pessoa jurídica no lucro presumido, 2027 é praticamente neutro: sai um PIS/Cofins de 3,65% e entra uma carga de IBS e CBS na casa dos 2,8%. O aperto verdadeiro chega entre 2029 e 2033, conforme o IBS sobe.
Para a pessoa física que se enquadre como contribuinte, o movimento é outro: ela sai de zero e vai a algo em torno de 2,8% já em 2027, chegando aos 8,4% em 2033 — sempre em acréscimo ao imposto de renda que já paga.
Temporada e aplicativos ficam fora do regime da locação
O artigo 253 da LC 214/2025, com a redação ajustada pela LC 227/2026, retira do regime da locação o aluguel de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, equiparando-o aos serviços de hotelaria.
A consequência é direta: não se aplica o redutor social de R$ 600, nem a redução de 70% da alíquota. A carga tende a ser substancialmente maior do que a da locação convencional, e a regulamentação do setor de hospedagem ainda está em consolidação.
Quem opera imóveis por temporada em plataformas digitais precisa avaliar esse enquadramento com atenção, porque a diferença entre alugar por 85 ou por 95 dias deixou de ser uma questão contratual e passou a ser uma questão tributária.
O regime de transição do artigo 487, e a porta que já se fechou
A LC 214/2025 previu, no artigo 487, um regime de transição para contratos antigos: o contribuinte pode optar por recolher IBS e CBS à alíquota total de 3,65% sobre a receita bruta — exatamente a carga de PIS e Cofins do regime cumulativo —, sem direito a créditos e sem os redutores do regime específico.
O benefício alcança contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da lei. Para os imóveis não residenciais, exigiu-se o registro do contrato em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos, ou a sua disponibilização eletrônica ao Fisco, até 31 de dezembro de 2025. Para os residenciais, bastava comprovar a data por reconhecimento de firma, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento. O regime vale até o término do contrato e, nos residenciais, no máximo até 31 de dezembro de 2028.
Registre-se o óbvio, porque ele tem consequência: essa janela fechou. Quem registrou os contratos a tempo detém hoje um ativo tributário concreto e precisa apenas formalizar a opção. Quem não registrou não tem como recuperá-la.
Há ainda um cuidado que costuma passar despercebido. Renovar, prorrogar ou aditar substancialmente um contrato abrangido pela transição pode caracterizar contrato novo, fora do benefício. Antes de assinar qualquer aditivo em contrato antigo de prazo determinado, vale medir o que se está abrindo mão.
O que fazer agora
O primeiro movimento é aritmético e urgente: contar. Quantos imóveis distintos estão locados e quanto eles renderam em 2026. São esses dois números que definem se o proprietário abre 2027 como contribuinte, e ainda há meses de exercício para acompanhar a linha de corte com consciência.
O segundo é contratual. Contratos de locação redigidos antes da reforma raramente disciplinam quem suporta um tributo que não existia. Cláusula de repasse, critério de reajuste e discriminação destacada de IPTU e condomínio deixaram de ser detalhes de redação e passaram a ter efeito direto no caixa.
O terceiro é estrutural, e é o mais delicado. A comparação entre manter os imóveis na pessoa física e transferi-los para uma holding patrimonial mudou de premissas: a holding no lucro presumido soma IRPJ, CSLL e a nova carga de IBS e CBS; a pessoa física soma IRPF de até 27,5% e, se enquadrada, o mesmo IBS e CBS. Estruturas que eram vantajosas podem ter deixado de ser, e o contrário também é verdadeiro. Não existe resposta única, e qualquer resposta dada sem os números do caso concreto é chute.
O quarto é cadastral. Ser contribuinte implica cadastro do imóvel, emissão de documento fiscal e apuração periódica — uma rotina que o proprietário pessoa física nunca teve e que não se improvisa em dezembro.
Perguntas frequentes
Quem tem um único imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?
Como pessoa física, não. Ainda que o aluguel seja alto, falta o requisito da quantidade de imóveis. Se o imóvel pertencer a uma pessoa jurídica, sim.
E quem recebe R$ 500 mil por ano de aluguel de dois galpões?
Pelos regulamentos de 2026, não é contribuinte. A receita, sozinha, não enquadra: é preciso também ter mais de três imóveis distintos.
Aluguel residencial de R$ 600 vai pagar imposto?
Não. O redutor social do artigo 260 zera a base de cálculo nesse valor. Acima dele, o imposto incide apenas sobre a diferença.
O inquilino pode ser obrigado a arcar com o tributo?
A lei coloca o locador como contribuinte. O repasse ao inquilino é matéria contratual, negociável, e depende de previsão expressa — que a maioria dos contratos em vigor não tem.
Assinei o contrato em 2024 e não registrei. Perdi o regime de transição?
Nos imóveis não residenciais, o registro ou a disponibilização ao Fisco era exigido até 31 de dezembro de 2025. Nos residenciais, a comprovação da data admite outras formas. Vale examinar o caso concreto antes de concluir pela perda.
Vale a pena abrir uma holding para alugar imóveis?
Depende de quantidade de imóveis, valor dos aluguéis, perfil dos inquilinos e objetivos sucessórios. A reforma alterou os termos da comparação nos dois sentidos, e a decisão exige cálculo, não regra de bolso.
Artigo informativo, que não substitui a análise do caso concreto. As regras decorrem da Emenda Constitucional nº 132/2023, da Lei Complementar nº 214/2025 e sua regulamentação — Decreto nº 12.955/2026 e Resolução CGIBS nº 6/2026 —, com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026. As alíquotas utilizadas nos exemplos são estimativas do Comitê Gestor do IBS, ainda não definitivas, e a regulamentação segue em implantação.
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