E uma das situações mais frequentes na advocacia imobiliaria em Santa Catarina: o comprador pagou pelo imóvel, recebeu a posse e até mora há anos no bem, mas a escritura definitiva nunca foi lavrada. O vendedor sumiu, faleceu, está em outro estado ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório. Quem fica nessa situação precisa entender uma ferramenta específica: a ação de adjudicação compulsória.
O que é a adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é a ação judicial que substitui a manifestação de vontade do vendedor inadimplente no dever de outorga. Está prevista na Lei n. 6.766/1979 e na jurisprudência do STJ, e tem como resultado prático a transferência do imóvel para o nome do comprador independentemente da assinatura do antigo proprietário.
Quando ela se aplica
A ação se aplica nas hipóteses em que existe contrato de promessa de compra e venda, ou instrumento equivalente, e o preço ja foi quitado, mas o vendedor:
- Recusa-se a outorgar a escritura definitiva;
- Faleceu sem que a transmissão tenha sido feita;
- Encontra-se em local incerto e não sabido;
- Está em processo de falência ou recuperação judicial;
- Resiste por questões pessoais não relacionadas a dívida.
Requisitos básicos para o ajuizamento
Antes de propor a ação, e fundamental reunir os documentos certos:
- Contrato de promessa de compra e venda assinado por ambas as partes;
- Comprovantes integrais de pagamento do preço ajustado;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões do vendedor e do imóvel (negativas de ônus reais, tributos e justica);
- Documentos de identificação do comprador.
Sobre a Súmula 239 do STJ
A Súmula n. 239 do STJ esclarece que o direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda na matrícula. Esse entendimento, já consolidado, permite que muitos compradores que nunca registraram o contrato ainda tenham o caminho aberto, desde que a quitação seja comprovada.
“Em muitos atendimentos de regularização em Lages e região, encontramos imóveis com contratos antigos que nunca foram registrados. A adjudicação compulsória continua sendo o caminho técnico adequado nesses casos, especialmente quando o vendedor original já faleceu e os herdeiros não são localizados ou se recusam a colaborar.” Dr. Regis Felipe Arcon, advogado responsável pela Arcon Advogados.
O que muda quando o vendedor já faleceu
Se o promitente vendedor faleceu antes de outorgar a escritura, a ação deve ser proposta contra o espólio ou contra os herdeiros, conforme o caso. Em alguns cenários, o inventário do vendedor precisa ser iniciado em paralelo, justamente para que haja parte legítima para responder a demanda. Essa orquestração processual costuma ser o ponto mais sensível do caso e exige análise tecnica antes de qualquer providência.
Por que não adianta “esperar resolver sozinho”
Imóvel sem escritura definitiva é patrimônio em risco. Sem a transferência formal, o comprador não pode:
- Vender o imovel com segurança jurídica;
- Oferecê-lo em garantia para financiamento;
- Transmitir o bem aos herdeiros sem nova discussão;
- Comprovar plena propriedade em eventual disputa.
Quanto mais o tempo passa, mais documentos se perdem, mais herdeiros entram em cena e mais difícil fica a produção da prova. Por isso a recomendação técnica é simples: não deixe a situação envelhecer.
Como conduzimos esse tipo de caso na Arcon Advogados
O atendimento começa com a leitura técnica dos documentos: contrato, comprovantes de pagamento, matrícula e certidões. Em seguida construimos a estratégia processual, identificamos as partes corretas, instruimos a ação com prova documental robusta e acompanhamos o caso até a expedição da carta de sentença para registro.
Se voce possui um imóvel sem escritura definitiva e não consegue resolver com o vendedor original, fale comigo pelo WhatsApp +55 (49) 9117-7570 para uma análise documental sem compromisso.
Conteudo informativo, nao substitui consulta jurídica individual. Arcon Advogados, Lages/SC.