A usucapiao extrajudicial foi instituida pela Lei n. 13.105/2015 e ganhou regulamentacao detalhada com o Provimento n. 65/2017 do CNJ. Desde entao, muita gente que ocupa um imovel ha anos sem escritura passou a ter um caminho mais rapido para regularizar o bem. Mas o procedimento de cartorio nao se aplica a todos os casos, e tentar usa-lo sem analise tecnica costuma resultar em prenotacao indeferida.
Vou explicar aqui, em linguagem clara, o que e a usucapiao extrajudicial, em que situacoes ela funciona e quando o caminho continua sendo o juizo.
O que e a usucapiao extrajudicial
A usucapiao extrajudicial e o procedimento que permite reconhecer a propriedade de um imovel diretamente no Cartorio de Registro de Imoveis, sem necessidade de acao judicial. O ato e conduzido por um advogado e processado pelo registrador, que confere a documentacao e abre prazo para manifestacao de eventuais interessados.
Modalidades de usucapiao admitidas
O cartorio admite as principais modalidades previstas no Codigo Civil e na Lei n. 6.969/1981, entre elas:
- Usucapiao extraordinaria (15 anos, ou 10 anos com moradia ou obras);
- Usucapiao ordinaria (10 anos, ou 5 anos com posse de boa-fe e justo titulo);
- Usucapiao especial urbana (5 anos, area de ate 250 m2, moradia propria);
- Usucapiao especial rural (5 anos, area de ate 50 hectares, produtividade);
- Usucapiao familiar (2 anos, abandono do lar pelo conjuge).
Requisitos basicos para o procedimento extrajudicial
O Provimento n. 65/2017 do CNJ exige um conjunto especifico de documentos e atos preparatorios. Os principais sao:
- Ata notarial lavrada por tabeliao, atestando o tempo de posse;
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e por todos os confrontantes;
- Certidoes negativas do imovel, dos posseiros e dos confrontantes;
- Justo titulo, quando aplicavel;
- Comprovantes de exercicio de posse ao longo do periodo (contas de luz, IPTU, ITR, fotos, contratos).
O papel da anuencia dos confrontantes
Um dos pontos mais delicados do procedimento de cartorio e a anuencia. Confrontantes, titulares de direitos reais e o proprio titular registral precisam ser notificados e ter oportunidade de se manifestar. Em zonas urbanas isso ja e desafiador, e em areas rurais a logistica costuma ser ainda mais complexa.
“Na pratica que acumulamos em Lages e na Serra Catarinense, a maior parte das prenotacoes de usucapiao extrajudicial que travam tem origem em planta sem assinatura de algum confrontante ou em ata notarial mal instruida. A via extrajudicial e mais agil quando a documentacao e organizada com tecnica desde o primeiro dia.” Dr. Regis Felipe Arcon, advogado responsavel pela Arcon Advogados.
Quando o caminho ainda e judicial
Existem cenarios em que o cartorio nao tem competencia para resolver, e o procedimento deve ser ajuizado:
- Recusa de anuencia por confrontante, com fundamento controvertido;
- Existencia de litigio anterior sobre a area;
- Imovel com matricula ausente e descricao tecnica imprecisa;
- Discordancia do titular registral notificado;
- Areas com sobreposicao de matriculas ou problemas georreferenciais nao resolvidos.
Nesses casos, a acao judicial nao e um “plano B” inferior. Em muitas hipoteses, e o instrumento adequado para que a sentenca produza efeitos contra todos os interessados.
Como costumamos conduzir o caso na Arcon Advogados
O primeiro passo e uma analise documental cuidadosa: verificamos matricula, certidoes do imovel e da cadeia possessoria, e situacao dos confrontantes. Se o caso comporta a via extrajudicial, organizamos a ata notarial, a planta georreferenciada e as anuencias necessarias. Caso a complexidade indique o caminho judicial, ajuizamos a acao com producao de prova robusta.
Se voce ocupa um imovel ha anos sem escritura ou tem duvidas se o seu caso pode resolver no cartorio, fale comigo pelo WhatsApp +55 (49) 99117-7570 para uma analise documental sem compromisso.
Conteudo informativo, nao substitui consulta juridica individual. Arcon Advogados, Lages/SC.